自2020年以來，京津廊高標倉存量進入加速增長期，2022年新增供應量達260萬平方米，對應當年存量擴容增速高達28%；2023-2025年年均新增供應預計保持在210萬平方米。2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地空置率分別達到15.0%、30.2%和50.2%。龐大的新增體量引發市場擔憂：京津廊市場整體是否將長期陷入供需失衡和租金下行？

　　對這一問題的分析和解答不可一概而論。CBRE世邦魏理仕近日發布專題報告《京津廊倉儲物流市場：解構供需的區位差異》，以多個視角解構供應和需求兩個維度在京津廊不同子市場的差異，并預判其未來走向，從而為用戶企業和投資者在京津廊的物流布局提供策略建議。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　01 供應端的區位差異

　　從規模效應視角看供應

　　在區位、交通設施配套等關鍵要素齊備的情況下，供應量有序穩定的增加為租戶選址提供充足空間支持，吸引租戶資源的不斷導入，進而促進產業集聚的成型和持續強化，并推動產業（需求）與其空間載體（供應）規模效應的同步提升。但現實中，需求和供應的發展節奏并非一致。

　　縱觀京津廊的主要物流子市場，我們通過對發展時間、政府規劃、現有已出租面積等指標的綜合分析，認為北京馬駒橋及其鄰近的經開區和通州組成的集群、順義空港及其拓展區（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區、北辰、西青，有超過十年的高標倉發展歷史，均為政府重點規劃的物流發展區域，且已出租總面積已形成規模，因而是京津廊最成熟、規模和集聚效應最強的基石市場。

　　更重要的是，理解產業集聚和規模效應的歷史成因，將為審視和判斷在這一輪京津廊物流市場加速發展期中，新興片區的未來成長趨勢提供更加全面的視角。綜合政府規劃、區位、周邊重大基礎設施等多重因素，CBRE認為從中長期的角度看，大興空港和廊坊臨空經濟區所組成的大興機場周邊集群、平谷馬坊和北三縣有望成為未來三年京津廊區域新興物流集聚區域。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　去化壓力的區位差異

　　結合規模效應視角，我們細分至每個子市場統計待去化面積，以識別去化壓力的區位差異：

　　待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中馬駒橋和大興京南自成規模，北京經開區、通州與馬駒橋協同，這些子市場的去化壓力最��；

　　北京順義其他未來供應可有力補充順義空港，加強兩區整體的規模優勢。西青兼具規模效應強、待去化面積少的優勢，是天津去化壓力最小的子市場。天津濱海新區、武清待去化面積體量雖大，占總存量比相對均衡，去化難度較為可控；

　　其他子市場短期內去化壓力突出。其中，大興空港、廊坊臨空經濟區、天津空港因機場效應帶動，去化壓力相對較小。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　02 需求端的區位差異

　　需求引擎與能量

　　第三方物流、電商、批發零售、制造業、冷鏈是京津廊高標倉需求的主要來源行業。進一步歸納，需求可分為零售和制造兩大驅動引擎，第三方物流橫跨零售與制造、而冷鏈則是具有特殊屬性的需求行業。不同子市場因自身地理位置、交通設施、周邊產業發展等資源特點，對不同需求類型的吸引力也有所差異。通過2020年至今新租交易匯總分析，可反映各子市場的各類產業需求能量，結合各類產業未來發展和布局的演變，我們也可預判各子市場需求發展潛力。

　　電商發展和傳統零售連鎖化

　　電商和批發零售倉儲都具有需求面積較大、周轉率和時效要求高等特點，需綜合考量與重點消費市場距離、交通便捷度、物業品質和可選度、租金水平等條件，位于北京外圍及環京子市場因性價比優勢而成為首選。此外，天津本地消費市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　制造業供應鏈升級

　　在區位選址上，制造企業要求盡可能貼近上下游企業以提升供應鏈的協同。因此，制造業基地周邊，以及鄰近機場、鐵路、高速公路、港口等交通設施的高標倉更受青睞。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　第三方物流布局

　　由于第三方物流需求的內生動力和選址偏好與其服務的客戶類型一致，我們將第三方物流整體細分為零售相關與制造相關兩類，分別與零售和制造兩大行業結合分析。

　　冷鏈普及

　　冷鏈租戶對交通便捷性、物業配電、環保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區域選擇空間極為有限，北京外圍及環京子市場因距離適中而高品質物業可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費市場、生鮮和醫藥進口的口岸和集散中心，天津對冷鏈城配倉、港口倉和區域分撥需求都具有重要意義。

　　區位需求勢能因子：離京距離

　　不同子市場未來需求發展勢能，除了與其需求產業發展相關，也決定于自身條件。通過分析發現，離京距離和交通設施，是影響京津廊各子市場需求能量的兩大核心因子。

　　和北京主城區（五環）的車程距離，是識別子市場需求勢能的重要標準，可分為三個圈層：

　　第一圈層：距五環30公里內，涵蓋北京市內發展最成熟的子市場，平均租金在45-70元/平方米/月之間；

　　第二圈層：距30-50公里，涵蓋北京遠郊和廊坊大部分子市場，平均租金在30-50元/平方米/月之間；

　　第三圈層：距50-100公里，涵蓋廊坊和天津部分子市場，平均租金在24-32元/平方米/月之間。

　　通過研究各子市場相對趨勢線的偏離程度，我們發現盡管有部分廊坊子市場較北京遠郊子市場離五環更近，但租金卻更低，原因主要在于從廊坊入京時需要通過關卡，在同等距離下耗時更長，這在一些特殊情況下，如疫情及北京舉辦重大活動期間，影響尤其明顯，很多租戶愿意承受京內子市場的租金溢價，以規避此不確定性。CBRE據此推論，入京關卡是制約環京子市場需求，也是在未來三年最有可能實現突破的關鍵變量。其中，廊坊臨空經濟區、北三縣是京津冀協同戰略下的重點區域，若得以實現和北京大興、通州的一體化，將對區位需求有顯著提升作用。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　區位需求勢能因子：交通設施

　　機場

　　由于空運貨物自身對運輸時效性和品質要求的特點，機場為鄰近高標倉導入貨流，尤其是高租金承受能力需求的作用最顯著。順義空港和大興空港是北京租金最高兩大子市場，而天津空港、廊坊臨空經濟區則分別比本市平均租金高10%以上。未來隨著各機場航空貨運規模增長，將為大興空港和廊坊臨空經濟區導入大量新增需求。

　　港口和鐵路

　　濱海新區是京津廊唯一鄰近海港的子市場，因而承載了大量保稅區、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。

　　當前國內高標倉儲貨物對鐵路運輸的倚賴程度較低，鄰近火車站對需求的貢獻有限，但鐵路在特定貨物長途運輸上的優勢有望在未來顯現，將一定程度上帶動京津廊少數具有貨運火車站資源的子市場發展。

　　高速公路

　　由于貨物運輸對公路的倚賴，周邊高速路網決定了各子市場的貨物流量及倉儲需求差異。綜合考慮各子市場鄰近高速公路的數量、入口距離、運輸流量、連接城市能級等各項指標，我們發現天津武清、西青、濱海新區、靜海，廊坊經開區、臨空經濟區、廣陽經開區、北三縣、固安等子市場具有高速路網綜合優勢，在吸引跨城和區域配送需求上占有先機。

　　03 投資策略建議

　　供需結構評級

　　綜合匯總上文分析的供應端和需求端各項指標，CBRE將京津廊28個子市場分為四個梯隊。梯隊評級主要反映當前至未來三年各子市場供需平衡狀況，也與未來租金走向緊密相關，因而是投資選址決策的重要參考。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年8月

　　整體看，當前京津廊倉儲物流的投資策略機會以開發型和增值型為主，以核心型為輔。結合供需結構分析結果，CBRE對每種投資策略類型的重點關注子市場建議如下：

　　機會型

　　平谷馬坊是北京目前唯一出讓50年使用年限物流用地的子市場，拓展空間最大，土地交易市場化程度最高。盡管土地價格在京津廊眾子市場中鶴立雞群，但租金回報率位于較高水平，對長線投資者仍有較大吸引力。

　　廊坊臨空經濟區和北三縣是京津廊中50年使用年限一手物流用地租金回報率最高的子市場，且是未來最有機會實現和北京一體化的子市場，未來有較大的增值潛力。

　　增值型

　　順義空港及其拓展區域是增值型投資的首選。相比北京其他成熟區域，當地政策環境對存量更新改造更開放和支持。此外，其未來供需結構平衡、租金的穩定性和成長性也是增值型投資回報的有力保障。

　　可緊密關注馬駒橋、北京經開區、大興京南、通州等子市場符合政府監管要求的增值型投資機會。

　　核心型

　　已有數個京津廊核心資產通過C-REIT上市，其中位于北京順義空港、通州等子市場物業近期穩定的回報表現可體現這些子市場對核心型投資策略的價值。

　　北京一、二線子市場是核心型投資的主要標的，但由于賣家極度惜售，可投物業稀缺，可關注包含此類物業的資產包，視資產包整體品質和定價水平考量可投性。

來 源：CBRE世邦魏理仕  

    編 輯：liuy